La Loi Malraux
1/ La Loi Malraux
Origine de la loi Malraux
Afin de préserver le patrimoine immobilier ancien dans les centres villes, et ainsi les faire revivre, André MALRAUX , ministre de la culture a promulgué cette loi en 1962. Elle a depuis, subi des adaptations et évolutions dont la plus récente est en 2009.
2/ Principes de la loi
Le principe de la la Loi Malraux est très simple. Vous faites l'acquisition d'un bien immobilier ancien. Vous effectuez des travaux éligibles au dispositif de la Loi Malraux. En contrepartie, vous pouvez réduire votre impôt de 30% à 40% du montant de ces travaux dits Malraux.
Pour être éligible au dispositif Malraux, le bien objet de l'investissement Malraux, doit répondre à certaines conditions :
se situer dans une zone protégée : secteur sauvegardé ou ZPPAUP ;
être réaliser sous la supervision et le contrôle des Architectes des Bâtiments de France. Ces architectes sont essentiels dans le projet d'investissement Malraux : c'est eux qui permettent le montage technique et financier des dossiers de restauration et s'assurent de la bonne réalisation des travaux selon les règles de l'art.
Le dispositif de l'investissement Malraux est une réduction d'impôt. La réduction d'impôt Malraux est significative selon la zone protégée concernée : La loi Malraux ne visent pas tous les travaux. Seuls certains travaux sont concernés par le dispositif Malraux. Un investissement en loi Malraux est un investissement patrimonial situé en centre ville ou proche du centre ville, près d’un monument historique ou site classé du fait de son caractère paysager, urbain ou architectural. L'investissement Malraux nécessite un montage financier incluant une Assurance décès invalidité. Ainsi, en alliant les qualités du bien éligible à la loi Malraux aux effets de l'assurance décès invalidité, vous renforcez la protection de la famille en cas de décès prématuré. La loi Malraux étant une réduction d’impôts, elle est indépendante de la Tranche Marginale d’Imposition et donc s’adresse à tout contribuable souhaitant se constituer un patrimoine immobilier de qualité en utilisant le triple effet de levier de : Dans le cadre de la loi Malraux, combien de temps dois-je louer le bien ?
Cliquez pour connaître "Les Avantages de la Loi Malraux"
3/ Avantages fiscaux
en ZPPAUP, Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager, l'investissement Malraux permet un réduction d'impôt de 30% des travaux à concurrence de 100.000 € par an de travaux. La totalité des travaux Malraux doit être effectuée sur 3 années.
En secteur sauvegardé, la loi Malraux permet une réduction d'impôt de 40% du montant des travaux à concurrence de 100.000 € de travaux par an, sur une période de 3 années.
L'investissement Malraux permet donc une réduction maximale de 40.000 € par an de son impôt sur 3 années consécutives, soit une réduction totale de 120.000 €.4/Quels sont les travaux concernés par la loi Malraux ?
Ainsi, la loi Malraux intègre
les travaux de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
Les travaux de transformation des parties non habitables de l'immeuble en parties habitables ( combles, greniers, parties communes...).
Les travaux de réaffectation à l'habitation d'un immeuble originellement destiné à cet usage mais l'ayant perdu.
Les autres travaux non inclus dans le dispositif Malraux restent déductibles des revenus fonciers.5/ Avantages patrimoniaux et locatifs de l'investissement Malraux
Dans les zones éligibles au dispositif Malraux, le foncier disponible est très rare. Ainsi, les biens éligible à l'investissement Malraux sont donc en général très bien situés. La qualité de la restauration, nécessaire dans le cadre du Malraux et effectuée sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France, en font des biens de haute qualité architecturale avec une garantie décennale comme le neuf.
Contrairement aux réalisations immobilières neuves, les réhabilitations Malraux sont, sauf exception, des opérations avec un nombre très limité de logement mis sur le marché, ce qui présente un double avantage :
l'investissement Malraux, ne créant pas de nouveau logement, ne perturbe pas le marché locatif existant,
la qualité du bien Malraux, sa situation exceptionnelle, ne perturbe pas le marché lors de la revente future.
Ces deux avantages, localisation et rareté font de l'investissement Malraux un investissements patrimonial rare et de qualité. Cliquez pour connaître "le Dispositif Malraux"
6/ Pourquoi se constituer un patrimoine immobilier locatif par le dispositif Malraux ?
Par ailleurs, le bien acquis dans le cadre de la loi Malraux, est destiné à être loué. Vous vous assurez ainsi, outre un patrimoine de qualité, un revenu complémentaire pour vous et vos proches. Ce faisant, vous anticipez une baisse future de vos revenus du fait de la retraite.
En tant qu’investissement patrimonial, un bien immobilier est aussi une protection contre l’inflation, moins sujet à variations brutales comme les marchés financiers. Cela est d'autant plus vrai pour les biens de qualité et bien situés, comme c'est le cas des investissements Malraux : le capital investi est ainsi fortement revalorisé.
Vous pouvez, par la loi Malraux, générer un déficit foncier grâce aux intérêts d’emprunts. Vous réduisez d'autant le coût de votre investissement Malraux.
Dans le cadre d’une volonté d’une transmission progressive de votre patrimoine à vos enfants, le choix de l'investissement Malraux peut être très interessant.7/ Qui peut investir dans une opération « Malraux » ?
L’économie d’impôt permettant de se constituer ce patrimoine immobilier
L’effet de levier du crédit
L’effet de levier de la location
La défiscalisation Malraux peut être réalisée
soit dans un bien en direct dont la valeur après réalisation des travaux, peut commencer à compter de 150K€
soit à travers des parts de SCPI MALRAUX (Société Civile de Placement Immobilier) à partir de 5 ou10 K€ selon les SCPI .
Tout à chacun peut aujourd'hui faire le choix de l'investissement Malraux. Cliquez pour connaître "Les Questions les plus Fréquentes"
8/ Questions les plus fréquentes :
La loi Malraux impose une durée de location minimum est de 9 ans. Le loyer est dit libre et n’est soumis à aucune condition particulière. Le bien doit être loué nu. Il ne peut être loué à un membre du foyer fiscal ni à un ascendant ou descendant.
La location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
Quels sont les frais dans le cadre d'un investissement Malraux ?
La loi Malraux combinant l'acquisition d'un bien et des travaux, les droits d’enregistrement et frais de notaire ont pour assiette la valeur d’achat du foncier. Les travaux, éligibles à la loi Malraux ou non éligibles à la loi Malraux, ne rentre pas dans l'assiette de calcul des droits d'enregistrement et des frais de notaire.
Quels sont les honoraires prélevés dans le cadre de la loi Malraux ?
Les honoraires de commercialisation sont inclus dans le prix de vente du foncier et le budget estimatif des travaux.
Que se passe t il au terme des 9 ans de location du bien Malraux ?
Trois possibilités s’offrent à vous :
- Vendre le bien acquis dans le cadre de la loi Malraux. A noter que vous transmettez le statut Loi Malraux au nouvel acquéreur.
- Continuer à louer le bien acquis dans le cadre de la loi Malraux, selon les prix du marché sans autre obligation.
- Occuper à titre personnel le bien.
