La Nue Propriété

1/ Les Principes de la Nue-Propriété

Il est assez simple et se base sur le démembrement du droit de propriété.

En effet, le droit de propriété est constitué d'une part, de la nue-propriété qui vous permet de vendre le bien et de le transmettre et, d'autre part, de l'usufruit, qui vous permet de l'utiliser et d'en récolter les fruits, c'est à dire les loyers par exemple.

Chaque droit (usufruit et nue-propriété) a une valeur qui lui est propre. Ainsi, la nue-propriété s'évalue en pourcentage de la valeur de la pleine propriété. La valeur de la nue-propriété va dépendre du temps pendant lequel l'usufruit et la nue-propriété seront séparés : plus la durée du démembrement sera importante, moins la valeur de la nue-propriété sera importante.

Ainsi, un démembrement de l'ordre de 15 à 17 ans, donne une valeur de la nue-propriété de l'ordre de 50 à 60% de la pleine propriété. Pour un bien de 200 000 € démembré pendant 16 ans, la nue-propriété aura une valeur de l'ordre de 100 000 € à 120.000 €.

Une fois la nue-propriété acquise, l'intérêt essentiel réside dans le terme du démembrement, i.e lorsque la nue-propriété et l'usufruit sont rassemblés. Le terme du démembrement se fait au bout de 15 à 17 ans. Cette opération se fait gratuitement au profit de la nue-propriété.

Ainsi, vous investissez dans la nue-propriété d'un bien valant 200.000 € avec un démembrement de 15 ans. L'investissement est alors de 108.000 €. Dans 15 ans, vous récupérez gratuitement l'usufruit qui rejoint ainsi la nue-propriété et reconstitue la pleine propriété. Ainsi, vous avez acquis pour 108.000 € un bien valant 200.000 €.

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2/ Les Avantages de la Nue-Propriété

Les avantages de l'investissement dans la nue-propriété sont multiples :

   acquisition d'un bien pour une valeur de 40% à 50% moins élevées ;
   pas de soucis de gestion du bien pendant la période de démembrement, l'usufruitier s'en occupant ;
   pas de soucis de travaux : ceux-ci sont pris en charge par contrat par l'usufruitier, sauf exception ;
   l'usufruitier s'engage par contrat à rendre un bien en l'état avant l'extinction de l'usufruit ;
   pas de droit au maintien dans les lieux par le locataire du bien à l'extinction de l'usufruitier : c'est l'usufruitier qui doit reloger le locataire.

Sur un plan fiscal, la nue-propriété présente divers intérêts :

   vous pouvez déduire de vos revenus fonciers existants les intérêts du financement contracté pour acquérir la nue-propriété du bien ;
   le bien acquis en nue-propriété est exclu de l'assiette de calcul de l'ISF jusqu'à la fin du démembrement ;
   en cas de vente du bien après la fin du démembrement, la plus-value réalisée n'est pas taxable.

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3/ A qui s'adresse la Nue-Propriété

La nue-propriété s'adresse à tout le monde. Le principal avantage de l'acquisition de la nue-propriété vient de la décote lors de l'acquisition qui peut aller jusqu'à 50%.

L'acquisition sera d'autant plus optimisée que vous répondez aux situations suivantes :

vous êtes soumis à l'ISF : le démembrement vous permettra de réduire votre assiette de calcul de l'ISF du montant de votre acquisition en nue-propriété ;
Vous avez des revenus fonciers importants : les intérêts du financement nécessaire à l'acquisition de la nue-propriété, vous permettront de réduire vos revenus fonciers et de voir votre impôt sur le revenu se réduire corrélativement ;

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4/ Pourquoi faire un investissement dans la Nue-Propriété

Les raisons d'investir dans la nue-propriété sont nombreux. Les principales sont les suivantes :

   préparer sa retraite à moindre frais : la nue-propriété permet d'acquérir un bien pour un montant réduit (40 à 50%) sans augmenter sa fiscalité et sans avoir de soucis de gestion ;
   augmenter et valoriser son patrimoine : la nue-propriété permet d'utiliser l'effet de levier de la décote et de l'emprunt. En combinant les deux, le coût réel d'acquisition du bien peut être très inférieur à 50% de la valeur du bien.
   Réduire son ISF : la nue-propriété n'étant pas inclus dans l'assiette de calcul de l'ISF, vous pouvez ainsi réduire cet impôt.
   Réduire ses revenus fonciers : les intérêts d'emprunt du financement contracté pour acquérir la nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers.

En combinant l'ensemble des ces critères, vous avez toutes les raisons d'acquérir un bien immobilier.

Supposons que vous avez 12.000 € de revenus fonciers annuels et vous payez l'ISF pour une assiette de 300.000 €.

Vous décidez de faire un investissement en nue-propriété de 300.000 € en empruntant la totalité en prêt in fine à un taux de 4%. Que va-t-il se passer pour vous ?

   Vous aurez 12.000 € d'intérêts à déduire de vos revenus fonciers, soit une économie d'impôts sur le revenu de 6396 € par an.

   Par ailleurs, vous allez déduire de votre actif net, la dette de 300.000 € que constitue votre prêt in fine. Vous allez ainsi faire une économie d'ISF de 1650 € par an. Au total, vous aurez une économie d'impôt de 8046 €.

Afin d'acquérir le bien, vous avez mis en nantissement, la somme de 60.000 €. Vous versez chaque année l'économie d'impôt et d'ISF que vous faites grâce à la nue-propriété. Au bout du financement, vous avez épargné suffisamment pour rembourser la somme empruntée.

Au total, dans 15 ans, le bien que vous avez acquis, vaut 300.000 € pour une dépense réelle de 60.000 € de votre part.

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5/Questions les plus Fréquentes

Qu'est-ce que le démembrement ?
Le droit de propriété est composé de trois droits : l'usus permettant l'usage du bien, le fructus permettant de récolter le fruit du bien, l'abusus permettant de vendre le bien. L'abusus est appelé également la nue-propriété et l'usus et le fructus se réunissent pour former l'usufruit. Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l'usufruit et de les attribuer à deux personnes différentes : le nu-propriétaire et l'usufruitier.

Quel est la durée du démembrement ?
Le démembrement est toujours temporaire. Cependant, le démembrement peut être viager ou avec un terme déterminé. Par exemple, lors du décès d'un conjoint, le conjoint survivant devient l'usufruitier des biens du décédé. L'usufruit est alors viager car il durera tout le long de la vie du conjoint survivant.

Le démembrement est à terme déterminé lorsque l'on indique une durée précise. Lorsque l'usufruitier est une personne morale, la durée est obligatoirement indiquée et ne peux être supérieure à 30 ans.

Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
Lorsque la durée du démembrement est achevée, l'usufruit revient automatiquement et gratuitement la nue-propriété. Ainsi, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire automatiquement.

Quelles sont les contraintes lorsque l'on achète la nue-propriété ?
En principe, le nu-propriétaire d'un bien doit effectuer les grosses réparations nécessaires pour le maintien du bien en l'état. Ce sont les articles 605 et 606 du code civil. Cela n'est pas d'ordre public. Il est possible de prévoir différemment cela par contrat. Dans le cadre d'un tel investissement, il faut donc prévoir que ces travaux seront à la charge de l'usufruitier.

Hormis cela, il n'y a pas d'autres contraintes.

La nue-propriété et le démembrement sont-ils des dispositifs fiscaux soumis aux niches fiscales ?
La nue-propriété n'est pas un dispositif fiscal particulier. Il s'agit simplement de l'application des principes du droit civil. Il est vrai que le législateur, afin de permettre à ce dispositif de se démocratiser, a permis la déductibilité des intérêts d'emprunt des revenus fonciers existant. Il a également bien prévu que cela n'entre pas dans le dispositif des niches fiscales.

La nue-propriété est-elle cumulable avec d'autres investissements ?
La nue-propriété n'étant pas soumise aux niches fiscales, elle permet tout autre investissement. Cela peut même être intéressant de faire un investissement en nue-propriété et un investissement en immobilier de rendement. En agissant ainsi, l'immobilier de rendement paie intégralement la nue-propriété.

Est on obligé de conserver le bien jusqu'à la fin du démembrement ?
Il existe un marché secondaire vous permettant de vendre votre bien avant le terme du démembrement. En effet, certains investisseurs préfèrent acquérir un bien grevé d'un usufruit pendant 10 ou 5 ans, par exemple, et non pendant 15 à 17 ans.

Si je revends mon bien à la fin de l'usufruit, suis-je imposé sur la plus-value constituée par l'usufruit ?
L'imposition de la plus-value est la même que pour l'acquisition d'un bien en pleine propriété. Si vous possédez le bien depuis plus de 15 ans, vous n'êtes pas imposé sur la plus-value. La date de départ du calcul de la plus-value est la date d'acquisition de la nue-propriété. En conséquence, si vous possédez la nue-propriété depuis plus de 15 ans, vous ne serez pas imposé sur la plus-value représentée par l'usufruit, même si vous n'avez récupéré l'usufruit qu'il y a un an.

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